안내 가이드 › 청약·임대 › 공공분양 · 내집마련
분양가의 25%로 입주해 지분을 나눠 사는 지분적립형, 팔 때 이익을 공공과 나누는 이익공유형. 구조·자격·일반 주담대와의 비용 차이와 위험을 조문과 공고 기준으로 정리했어요.
국가법령정보센터 기준입니다. 법령은 개정될 수 있으니 원문으로 확인하세요.
먼저 핵심만
2026년 11월 10일 확인 기준 · 약 29분
집값은 높은데 목돈과 대출 한도는 모자란 무주택자를 위해, 정부는 분양가를 한 번에 내지 않는 공공분양 방식을 넓히고 있습니다. 법에 이름이 올라 있는 것은 지분적립형 분양주택(제2조 제1호의4)과 이익공유형 분양주택(제2조 제1호의5)이고, 2026년 11월 4일 국토교통부가 지분적립형 공급 계획과 새 모델인 이익공유형Ⅱ를 함께 발표했습니다.
핵심 구조
소유권
지분적립형 분양주택은 입주자가 20년 이상 30년 이하의 기간 동안 공공주택사업자와 주택의 소유권을 공유하면서 지분을 쌓아 가며 취득하는 공공분양입니다(공공주택 특별법 제2조 제1호의4). 시행령은 공유기간을 20년 또는 30년으로 정하고(수분양자가 고르게 할 수도 있음), 회차별 취득 지분은 10% 이상 25% 이하 범위에서 사업자가 정한다고 합니다(시행령 제2조의2).
최초 취득
나머지 취득
추가 지분 가격
이익공유형 분양주택은 집을 팔려면 공공주택사업자에게 매입(환매)을 신청해야 하고, 공공이 환매하면 수분양자가 처분 손익을 공공과 나누는 조건으로 분양하는 주택입니다(법 제2조 제1호의5, 제49조의10). 전매행위 제한은 주택법 제64조를 적용하지 않지만 팔 수 있는 상대가 공공으로 정해진 셈이고, 거주의무는 5년입니다(법 제49조의10 제6항, 시행령 제52조의2 제4항).
복합지구·혁신지구 현물보상이 아닌 일반 사업지의 이익공유형은 분양가격(주택법 제57조 산정)의 80% 이하로 공급하고(시행령 제52조의2 제1항 제3호), 환매가격은 공급가격 + (환매시점 감정평가액 − 공급가격) × 70%입니다. 감정평가액은 둘 이상의 감정평가법인등 평가액의 산술평균입니다.
공급가격 4억 원, 환매 시 감정평가액 5억 원
공급가격 4억 원, 환매 시 감정평가액 4억 4,000만 원
입주자 선정 기준은 공공주택 특별법 시행규칙 별표 6의5(지분적립형)와 별표 6의6(이익공유형)에 있습니다(2026-06-22 개정 기준). 단지마다 공고가 이 틀을 구체화하므로, 아래는 일반공급의 공통 기준으로 이해하고 숫자는 반드시 입주자모집공고로 확인하세요.
| 항목 | 일반공급 기준(시행규칙 별표 6의5·6의6) |
|---|---|
| 무주택 | 입주자모집공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원, 1세대 1주택 기준 공급 |
| 소득 | 세대 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하(본인과 배우자가 모두 소득이 있으면 200% 이하) |
| 자산 | 시행규칙 제13조 제3항의 자산요건 충족 — 수치는 이번에 확인하지 못했으니 공고문 확인 |
| 지분적립형 우선공급 | 일반공급 물량의 50%는 공고일 현재 2세 미만 자녀(태아 포함)가 있는 가구에 우선공급(소득 100%, 맞벌이 140% 이하). 나머지는 추첨 등으로 선정 |
| 특별공급 |
법령과 보도자료의 구조가 실제 공고에서 어떤 숫자가 되는지, 국내 첫 지분적립형인 GH 광교 A17블록 전용 59㎡의 보도 내용으로 봅니다. 숫자는 최고 분양가 타입(59㎡B, 10층 이상) 기준이고 언론이 보도한 내용입니다. 하한 분양가는 보도마다 달라 쓰지 않았습니다.
| 항목 | 숫자(최고 분양가 기준) |
|---|---|
| 분양가 | 6억 8,590만 원 |
| 최초 지분 25% | 계약 시 10% 6,859만 원 + 입주 시 15% 1억 289만 원 = 약 1억 7,148만 원 |
| 임대보증금(미취득 지분 사용료) | 3억 3,000만 원. 최대 80%를 월세로 바꾸면 보증금 6,600만 원 + 월 약 77만 원 |
| 입주까지 필요한 현금 | 보증금 100% 예치: 약 5억 원 / 80% 월세 전환: 약 2억 3,700만 원 (발코니 확장·유상옵션·세금 별도) |
‘동일한 조건’을 이렇게 맞췄습니다. 분양가 5억 1,000만 원(국토부 예시)을 같은 집으로 두고, 일반 주담대와 지분적립형(국토부 구조), 이익공유형Ⅱ의 현금 흐름을 비교합니다. 가정이 바뀌면 결과도 바뀌므로 아래 표의 가정을 꼭 함께 보세요.
분양가
일반 주담대
지분적립형
사용료(월세)
지분적립형·이익공유형Ⅱ는 시행 초기 제도라 운영 결과나 시장 평가는 아직 쌓이지 않았습니다. 아래 표는 법 조문, 국토부 발표, 언론이 공고에서 확인한 내용만 정리했고, 근거를 찾지 못한 항목은 ‘확인 못 함’으로 남겼습니다.
주기적 목돈
추가 지분 대출 재심사
지분을 못 사면
다시윤슬에 올라온 정책 중 접수가 끝나지 않은 것만 모았어요. 자격과 기간은 정책 글과 공식 안내에서 확인하세요.
분양가의 25%로 먼저 입주해 나머지 지분을 20~30년 동안 회차별로 사 나가는 공공분양입니다(공공주택 특별법 제2조 제1호의4, 시행령 제2조의2). 아직 못 산 지분은 공공주택사업자가 갖고, 입주자는 그 지분에 대해 사용료(임대료)를 냅니다.
25% 지분만큼의 공동 소유자입니다. 나머지 지분은 공유 기간 동안 공공이 갖고, 그동안은 공유물 분할 청구를 할 수 없습니다(법 제49조의5 제5항). 100%를 다 사야 집 전체의 소유자가 됩니다.
법령상 회차별 10% 이상 25% 이하입니다(시행령 제2조의2 제3항). 국토부 LH 모델은 4년마다 15%씩 5회(총 20년)이고, GH 광교 A17은 입주 후 5년마다 20%·20%·20%·15%
못 산 지분·대출에 대한 비용
팔 때
거주 의무
법 근거
근거: 공공주택 특별법·시행령, 국토교통부 2026-11-04 발표(정책브리핑). 일반 공공분양의 거주의무는 공고마다 다르므로 표에는 단정하지 않았습니다.
유예
못 산 지분의 사용료
사용료 납부 방식
거주 의무
전매 제한
공유물 분할
정당한 사유 없이 5년 안에 이사하려면 공공주택사업자에게 매입을 신청해야 하고, 공공이 매입할 때는 내가 낸 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액을 돌려받습니다(법 제49조의5 제7항~제9항). 거주 의무는 등기부에 부기등기됩니다(같은 조 제10항).
| 공급가격 4억 원, 환매 시 감정평가액 5억 원 | 4억 + (5억 − 4억) × 70% | 4억 7,000만 원 (차익 1억 원 중 7,000만 원) |
| 공급가격 4억 원, 환매 시 감정평가액 4억 4,000만 원 | 4억 + (4억 4,000만 − 4억) × 70% | 4억 2,800만 원 |
숫자는 시행령 별표 4의5 제3호 산식에 가정 금액을 넣은 계산 예시입니다. 감정평가액이 공급가격보다 낮을 때의 환매가격은 이번에 확인하지 못했으니 공고문과 계약서로 확인하세요.
국토부는 기존 ‘나눔형’이 감정가 기준 차익의 70%를 수분양자가 가지는 대신 환매로만 정산이 끝난다고 설명하고, 감정가가 대체로 시세의 90% 수준이라 시세차익 기준으로는 약 63% 몫이 된다고 밝혔습니다(2026-11-04 발표).
초기 자금
대출
금리
팔 때
이익 공유
정산 종료
법 근거
출처: 국토교통부 2026-11-04 발표(정책브리핑). 보도자료에는 손실이 났을 때의 처리, 대출 기간·상환 방식, 이익공유 세부 산식이 없습니다.
| 다자녀·신혼·한부모 등 특별공급이 별도 요건으로 있으며 소득 기준이 일반공급과 다름 — 공고문 확인 |
청약통장(주택청약종합저축) 요건과 순위, 청년·신혼 특별공급 비율은 단지 공고마다 달라 별도 확인이 필요합니다.
공고에서 이 네 가지를 확인하세요
① 최초 지분 비율과 회차별 취득 시기·비율 ② 미취득 지분 사용료(보증금·월세 전환 한도)와 인상 조건 ③ 전용 대출 한도·금리와 추가 지분 취득 시 재심사 여부 ④ 지분을 못 샀을 때와 집값이 떨어졌을 때의 정산 방식. 이번 보도자료와 기사에는 ④번이 나오지 않았습니다.
| 기준일 2030-01-01 기준 2035·2040·2045년 각 20%, 2050년 15%. 5년 뒤 20% 원금 1억 3,718만 원 + 가산이자 |
| 20년간 지분 대금 | 원금 합계 6억 8,590만 원 + 기간이자 약 1억 4,000만 원(연 2.26% 가정) ≈ 8억 2,600만 원. 임대료·대출이자·세금 제외 |
| 전용 대출 | GH가 우리은행과 전용 대출상품 출시(2026-10-29), GH 설명 LTV 40% 수준. 실제 한도는 신용도·심사에 따름. 추가 지분 취득 때마다 대출 심사를 다시 받으며 최초 승인이 이후 승인을 보장하지 않음 |
| 거래 제한 | 실거주 5년, 전매제한 10년, 전매제한이 풀려도 100% 취득 전에는 GH와 공동 처분, 손익은 보유 지분 비율대로 |
| 지분 취득이 어려우면 | 최대 1년 유예. 유예 후에도 3개월 이상 대금을 내지 않으면 계약해제 절차가 진행되고 정산(GH 관계자 설명) |
출처: 아시아투데이 2026-11-09, 시사저널e, 비즈워치 2026-10-30, 한국경제 2026-10-27 보도. 보도 일정은 바뀔 수 있어 입주자모집공고를 기준으로 하세요.
아시아투데이는 같은 분양가에 LTV 70% 대출(약 4억 8,000만 원, 연 4.9% 고정, 20년 원리금균등)을 쓰면 월 약 314만 원이라고 계산했습니다. 지분적립형 초기 월 임대료(약 77만 원)의 약 4배입니다. 그 대신 지분적립형은 5년마다 억대 목돈이 듭니다. 20년 총지출은 지분적립형이 약 9억 8,000만~10억 1,000만 원(가산이자 연 3.0~3.5% 가정 + 누적 임대료 약 1억 1,100만 원), 일반 분양이 약 9억 6,000만 원으로 지분적립형이 약 2,000만~5,000만 원 더 많다고 추정했습니다.
추가 지분 가격
제외
입주 때
월 부담
목돈
20년 이자·비용 합계
20년 총지출(명목)
표의 가산이자는 5회 지분 대금 합계 3억 8,250만 원 원금의 이자를 합한 값(예금 2.5% 가정: 1억 1,475만 원)입니다. 월 229만 원은 대출 3억 5,700만 원을 연 4.66%·20년으로 갚는 원리금 월 상환액입니다.
총액은 ‘더 비싸다’는 정도, 현재가치는 ‘비슷하다’
명목 합계는 지분적립형이 주담대보다 약 1,300만~5,900만 원 많습니다(예금 2.0~3.0%). 하지만 먼 훗날 내는 돈의 가치를 연 4.66%로 깎아 현재가치로 바꾸면 지분적립형이 약 170만~2,550만 원 적어 비슷한 수준입니다(주담대 현재가치 5억 1,000만 원 vs 지분적립형 약 4억 8,450만~5억 830만 원). 추가 지분 가격이 예금 금리로만 불어나서 대출 금리보다 낮기 때문입니다. 반대로 사용료와 목돈 마련 부담은 이 표에 비용으로 이미 들어 있습니다.
1~4년
5~8년
9~12년
13~16년
17~20년
목돈을 이자 없이 매달 같은 금액씩 모은다고 단순하게 나눈 값입니다. 저축 이자를 반영하면 월 저축액은 조금 줄어듭니다. 목돈을 대출로 마련하면 그 이자가 더해집니다.
정리하면 지분적립형은 월세 수준의 낮은 고정비로 시작하지만, 4년(또는 5년)마다 오는 목돈을 월로 환산하면 주택담보대출 월 상환액보다 조금 큰 규모입니다. 지분적립형이 ‘공짜 점심’이 아니라 대금을 뒤로 미루는 구조라는 뜻이고, 그 대가로 사용료와 가산이자가 붙습니다.
디딤돌 기본금리 최저 2.85% − 1%p = 1.85%
디딤돌 기본금리 최고 4.15% − 1%p = 3.15%
(비교) 시중 주담대 4.66%
2026년 10월 공시 디딤돌 기본금리 연 2.85~4.15%(우대 전)에서 1%p를 뺀 값입니다. 보도자료는 이익공유형Ⅱ 대출의 **기간과 상환 방식을 밝히지 않아** 이자만 낼 때로 비교했습니다. 원금 상환이 들어가면 월 부담은 늘어납니다. 그 대신 **집값 상승분을 기금과 대출 평균잔액 비율로 나눕니다.**
내 소유 범위
초기 자금(5.1억 기준)
금리 변동
집값이 오르면
집값이 떨어지면
팔기
집값이 떨어질 때
사용료 인상
팔 때 제약
거주 의무
전용 대출
이익공유형Ⅱ는 아직 못 받음
기존 나눔형은 환매뿐
이 글에서 ‘확인 못 함’으로 남긴 것
① 집값 하락 시 지분적립형 정산 ② 사용료 인상 방식과 LH의 월세 전환 한도 ③ 자산요건 숫자(시행규칙 제13조 제3항) ④ 이익공유형Ⅱ의 이익공유 세부 산식, 대출 기간·상환 방식, 손실 처리. 모두 입주자모집공고나 사업자(LH·GH) 안내로 확인한 뒤 결정하세요.
주택공급가격(지분 전체)에 이자를 더한 ‘취득기준가격’에 취득하는 비율을 곱합니다. 이자는 최초·추가 취득일의 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 산술평균한 이율입니다(시행령 제2조의2 제4항). 그때의 시세는 반영되지 않습니다.
회차별 취득은 의무지만 최대 1년까지 유예할 수 있습니다. GH는 유예 후에도 3개월 이상 납부하지 않으면 계약해제 절차가 진행되고 정산이 이뤄진다고 설명했습니다. 정산 금액의 구체적 기준은 이번에 확인하지 못했으니 계약서와 공고문을 확인하세요.
국토부 예시는 주변 전세 시세의 90% 수준입니다. 전세 4억 원이면 처음에는 보증금 2억 7,000만 원 또는 월세 약 79만 원(국토부 예시)이고, 지분을 사 나갈수록 줄어듭니다. GH 광교 A17은 임대보증금 3억 3,000만 원이고 80%를 월세로 바꾸면 보증금 6,600만 원에 월 약 77만 원입니다.
원칙은 보증금으로 예치하되 일부를 매월 지급하는 방식으로 전환할 수 있습니다. 전환 기준과 구체적 방식은 사업자가 정합니다(시행령 제46조의2). LH의 전환 한도는 이번에 확인하지 못했습니다.
전매제한은 입주자로 선정된 날부터 10년입니다(법 제49조의5, 시행령 제49조). 그 뒤에도 소유권 전부를 사기 전에는 공공과 가격을 협의하고 동의를 받아 공공 지분과 함께 전체를 팔아야 하며, 매매가격이 취득가격보다 높으면 차액을 지분 비율대로 나눕니다.
해외 체류 등 부득이한 사유가 아니라면 공공에 매입을 신청해야 하고, 공공이 사 갈 때는 입주금에 정기예금 평균이자를 더한 금액을 돌려받습니다(법 제49조의5 제7항~제9항). 거주의무는 소유권 등기에 부기등기됩니다.
거주의무기간(최초 입주가능일부터 5년) 동안은 계속 해당 주택에 거주해야 합니다(법 제49조의5 제6항). 그 이후의 임대 가능 여부는 이번 자료에서 확인하지 못했습니다.
①소유권: 일반은 처음부터 100%, 지분적립형은 취득한 지분만큼 ②돈이 나가는 시점: 일반은 매달 원리금, 지분적립형은 낮은 사용료 + 4~5년마다 목돈 ③가격: 지분적립형의 추가 지분은 시세가 아니라 공급가+이자 ④팔기: 지분적립형은 전매 10년 + 공공 동의. 5.1억 예시로 계산한 총지출 비교는 ‘주담대와 비교’ 탭을 보세요.
분양가 5억 1,000만 원, 주담대 LTV 70%·연 4.66%·20년, 지분적립형은 국토부 구조·사용료 월세 전환율 3.5%·예금금리 2~3% 가정으로 계산하면, 20년 명목 총지출은 지분적립형이 약 1,300만~5,900만 원 더 많고 현재가치로 보면 비슷하거나 약간 적습니다. 월 부담은 목돈을 월로 나누면 약 254만 원 대 229만 원입니다. 가정이 바뀌면 결과도 바뀝니다.
지분적립형은 살 때 대금을 나눠 내는 방식이고, 이익공유형은 팔 때 공공이 환매하며 손익을 나누는 방식입니다. 이익공유형은 분양가를 낮게 공급하는 대신 팔 때 이익을 일부 돌려주고, 지분적립형은 20~30년에 걸쳐 지분을 다 사면 100% 내 소유가 됩니다.
일반 사업지의 이익공유형은 환매가격이 공급가격 + (환매시점 감정평가액 − 공급가격) × 70%입니다(시행령 별표 4의5). 공급가격 4억 원에 감정평가액이 5억 원이면 4억 7,000만 원입니다. 감정평가액은 둘 이상 감정평가법인등 평가액의 산술평균입니다.
아직 아닙니다. 국토부는 근거 법령이 없어 공공주택 특별법령 개정을 추진하겠다고 했고, 시기는 밝히지 않았습니다. 가까운 일정은 2026년 12월 LH 지분적립형 공급과 연내 발표 예정인 LH 내년도 분양계획입니다.
분양가의 70%(한도 5억 원)를 주택도시기금에서 의무 융자받습니다. 금리는 디딤돌 기본금리 −1%p(우대 최대 0.5%p 추가, 하한은 현 1.2%)입니다. 대출 기간과 상환 방식은 보도자료에 없습니다.
GH 광교 A17은 우리은행과 전용 대출상품을 출시했고 GH 설명으로 LTV 40% 수준입니다. 실제 한도는 개인 신용도와 금융기관 심사에 따르며, 추가 지분 취득 때마다 심사를 다시 받습니다. LH 단지의 대출 조건은 이번에 확인하지 못했습니다.
시행규칙 별표 6의5·6의6 기준으로 일반공급은 무주택세대구성원이면서 세대 월평균소득이 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하(맞벌이 200% 이하)여야 하고, 자산요건(시행규칙 제13조 제3항)도 충족해야 합니다. 자산 수치와 특별공급 기준은 입주자모집공고에서 확인하세요.
추가 지분 가격이 공급가격 + 정기예금 이자로 정해지고 시세 상승분이 얹히지 않는다는 점은 확인됩니다(시행령, 한국경제 보도). 하지만 집값이 떨어졌을 때의 정산·조정 방식은 이번 자료에 없습니다. 팔 때 차익은 공공과 지분 비율대로 나눕니다.
보도 기준으로 GH 광교 자연앤 센트레빌 59㎡ 240가구가 2026-11-09 특별공급, 11-10 1순위, 11-11 2순위 접수 중입니다(당첨자 발표 11-18, 계약 2027-01-25~27). LH는 2026년 12월 첫 공급을 예고했습니다. 일정은 모집공고에서 확인하세요.
금액과 기준은 매년, 그리고 공고마다 달라질 수 있어요. 이 글은 이해를 돕는 안내이고, 신청 전에는 반드시 해당 공고문과 공식 사이트에서 최신 기준을 확인해주세요. 다시윤슬은 공급기관이나 접수기관이 아니에요.
| 감정가 기준 차익의 70%를 내가 가짐 |
| 매각 또는 대출 상환 시 집값 상승분을 대출 평균잔액 비율에 따라 기금과 수분양자가 나눔 |
| 정산 종료 | 환매로만 | 집을 안 팔고 대출을 상환해도 정산 의무 종료 |
| 법 근거 | 공공주택 특별법 제49조의10 | 없음 — 공공주택 특별법령 개정 추진 |
| 약 229.0만 |
| 13~16년 | 약 31.5만 | 1억 710만 | 약 223.1만 | 약 254.6만 | 약 229.0만 |
| 17~20년 | 약 15.8만 | 1억 1,475만 | 약 239.1만 | 약 254.8만 | 약 229.0만 |
| 집값이 떨어지면 | 내 손실 | 정산 방식은 확인 못 함 — 공고문 확인 | 손실 처리는 보도자료에 없음 |
| 팔기 | 자유롭게 | 전매 10년 + 공공 동의 + 전체 동시 매각 | 시장 매각 가능(법령 개정 후) |