내집마련 디딤돌 vs 보금자리론, 조건·한도·금리 비교

공시 금리만 보면 디딤돌이 낮지만, 소득·순자산·집값 조건이 더 좁아요. 그래서 보통은 디딤돌 조건에 맞는지 먼저 보고, 소득·집값·자산이 넘으면 보금자리론을 비교하는 순서로 많이 살펴봐요.

정부지원 서민 구입자금 대출 세 가지를 하나로 합친 상품이에요. 아래 조건을 모두 만족해야 해요.

• 계약: 주택 매매계약을 맺은 사람이에요. 상속·증여·재산분할로 집을 얻는 경우는 안 돼요.
• 세대주: 대출 접수일 현재 성년인 세대주예요. 만 30세 미만 단독세대주는 원칙적으로 제외인데, 동일 세대를 이룬 가족과의 부양 기간이 계속 6개월 이상이면 가능한 경우가 있어요.
• 무주택: 세대주를 포함한 세대원 전원이 집이 없어야 해요.
• 중복대출 금지: 주택도시기금 대출이나 은행 재원 주택담보대출을 이용 중이면 안 돼요(성년 세대원 전원이 점검 대상).
• 소득: 부부합산 총소득 연 6천만 원 이하예요. 생애최초 주택구입자·다자녀·2자녀 가구는 7천만 원, 신혼가구는 8.5천만 원 이하예요.
• 자산: 부부합산 순자산이 5.11억 원 이하예요(2026년 기준, 통계청 가계금융복지조사 소득 4분위 평균).
• 신용도: 연체 등 신용정보가 남아 있으면 안 되고, 한국신용정보원 기준 외에 CB 점수 350점 이상이어야 해요.
• 신청 시기: 소유권이전등기 전에 신청해요. 이미 등기했다면 이전등기 접수일부터 3개월 이내예요.

대출 한도는 셋 중 가장 작은 금액

• 상품 한도: 일반 2억 원, 생애최초 2.4억 원, 신혼 또는 2자녀 이상 3.2억 원 이내(DTI 60%, LTV 70% 등 적용).
• 매매(분양)가격 이내예요. 다른 기금·중도금 대출을 합친 총액이 매매가를 넘을 수 없어요.
• [담보주택 평가액 × LTV] − 선순위채권 − 임대보증금·최우선변제 소액임차보증금 으로 계산한 금액이에요.

신혼부부 중 1인 소득 특례

신혼부부 합산 소득이 8.5천만 원을 넘어도, 부부 중 대출신청인 1명의 연소득이 6천만 원 이하면 대출을 받을 수 있어요. 이때는 만기별 최고금리에 0.3%p가 더해지고, 상환능력(DTI)은 합산이 아니라 신청인 1인의 소득·부채로만 심사해요. 소득을 심사받는 사람은 반드시 계약을 맺은 차주여야 하고, 합산 소득이 기준 안이면 이 특례가 아니라 합산으로 심사해요.

만 30세 이상 미혼 단독세대주는 조건이 달라요

• 주택 가격 3억 원 이하, 전용 60㎡ 이하(수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 70㎡)예요.
• 대출 한도는 1.5억 원(생애최초 2억 원) 이내예요.

금리는 부부합산 연소득 구간과 대출 만기로 정해져요. 아래는 한국주택금융공사가 공시한 2026년 10월 금리표예요.

생애최초로 집을 사는 신혼가구는 따로 더 낮은 표를 써요.

금리를 더하거나 빼는 경우

• 금리 방식에 따른 가산: 5년 단위 변동금리 선택 시 0.1%p, 고정금리 10년 적용 시 0.2%p, 순수 고정금리 선택 시 0.3%p가 더해져요.
• 신혼부부 중 1인 소득 특례를 쓰면 만기별 최고금리에 0.3%p가 더해져요.
• 이 금액은 안내 페이지 기준이라, 선택한 금리 방식별 실제 금리는 은행 상담으로 확인해야 해요.

우대금리(아래는 서로 중복 불가)

• 연소득 6천만 원 이하 한부모가구 0.5%p.
• 장애인가구·다문화가구 0.2%p.
• 신혼가구·생애최초 주택구입자 0.2%p(대출 실행일부터 최대 5년).
• 다자녀가구 0.7%p, 2자녀가구 0.5%p, 1자녀가구 0.3%p(2025.3.24. 신규접수분부터 자녀 1명당 5년간 적용).

추가 우대금리(위 우대와 함께 적용 가능)

• 청약(종합)저축 가입자(본인 또는 배우자): 가입 5년 이상·60회차 이상 0.3%p, 10년 이상·120회차 이상 0.4%p, 15년 이상·180회차 이상 0.5%p(실행일부터 최대 5년).
• 부동산 전자계약 0.1%p(2026.12.31.까지 신규 접수분, 최대 5년).
• 대출 신청액이 심사 산정액의 30% 이하면 0.1%p(최대 5년).
• 대출 실행 1년 뒤부터 원금의 40% 이상을 중도상환하면 0.2%p(2024.7.31. 이후 상환분).
• 지방 준공 후 미분양주택 가구 0.2%p(적용일부터 5년).

한국주택금융공사가 신청 방식에 따라 u-보금자리론, 아낌e-보금자리론, t-보금자리론 세 가지로 나눠 내주는 고정금리 주택담보대출이에요. 같은 조건에서 금리는 신청 방식에 따라 달라요.

대출 대상

• 민법상 성년이고 대한민국 국민이에요(재외국민·외국국적동포 포함. 다만 구입자금보증을 이용할 수 없어 한도가 줄 수 있어요).
• 신용정보관리규약에 해당하는 신용정보가 없고, CB 점수가 271점 이상이어야 해요.
• 6억 원 이하 공부상 주택이어야 해요. 구입이라면 시세·감정가·매매가 중 어느 하나라도 6억 원을 넘으면 안 돼요.
• 대출받는 주택을 빼고 무주택 또는 1주택이어야 해요. 집을 바꿔 사는 일시적 2주택자는 구입용도에 한해 기존 주택을 대출 실행일부터 3년 안에 처분하는 조건으로 가능해요.

소득 기준(부부합산, 미혼은 본인)

한도와 만기

• 대출 한도는 최대 3.6억 원이에요. 다자녀가구·전세사기피해자는 4억 원, 생애최초는 4.2억 원까지예요.
• 만기는 10·15·20·30·40·50년이에요. 40년은 만 40세 미만(또는 만 50세 미만 신혼가구), 50년은 만 35세 미만(또는 만 40세 미만 신혼가구) 이어야 해요. 신혼가구는 혼인신고일이 신청일 기준 7년 이내인 가구예요.
• 상환 방식은 원리금 균등, 체감식(원금 균등), 체증식이에요. 체증식은 만 40세 미만 채무자 또는 공사가 사전심사한 경우에만 되고, 만기 50년은 쓸 수 없어요. 대출 실행 후에는 만기와 상환 방식을 바꿀 수 없어요.

공시 금리(2026년 10월, 우대 전)

우대금리와 가산금리

특례 상품

• 생애최초 보금자리론: 부부 모두 무주택이고 처음 집을 사는 경우예요. 구입용도만 가능하고 LTV 최대 80%, 한도 4.2억 원이에요(수도권·규제지역은 70% 이내).
• 전세사기피해자 보금자리론: 피해주택을 낙찰받거나 새로 집을 사는 경우예요. 9억 원 이하 주택·주거용 오피스텔, 한도 4억 원, 우대금리 1.0%p이고 소득상한이 없어요.
• 유한책임 보금자리론: 상환 책임을 담보주택으로 한정해서, 못 갚아도 담보주택 외에 추가 상환을 요구하지 않는 대출이에요. 단지 규모·경과년수 같은 심사 항목이 따로 있어요.
• 주택연금 사전예약 보금자리론: 만 55세 이후 주택연금으로 전환하기로 미리 약정하면 전환장려금을 줘요. 본인 또는 배우자가 만 40세 이상이어야 해요.

두 상품 모두 받은 뒤 조건을 어기면 대출금을 한꺼번에 갚아야 할 수 있어요(기한의 이익 상실). 특히 아래 세 가지를 꼭 챙기세요.

디딤돌

• 실거주의무: 대출받은 날부터 1개월 안에 전입해서 2년 이상 실거주해야 해요. 정당한 사유 없이 지키지 않으면 대출금을 갚아야 해요. 기존 임차인 퇴거 지연이나 집수리로 어렵다면 사유서를 내서 2개월 연장할 수 있어요.
• 1주택 유지의무(2024.6.19. 신규접수분부터): 대출 기간 중 대출받은 집 외에 다른 집을 얻은 게 확인되면 6개월 안에 처분해야 해요. 상속·분양권 취득 등 부득이한 경우는 처분 기한이 달라요(예: 분양권 취득은 국토교통부 회신일부터 3년).
• 기금대출 중복 이용이 확인되면 이 대출을 상환해야 해요.

보금자리론

• 주택 보유수 점검: 대출 실행 후 매 1년(검증 기준일)마다 추가 주택이 있는지 확인해요. 있으면 기준일부터 6개월 안에 처분해야 하고, 분양권·상속으로 얻은 경우는 3년 안에 처분해요.
• 처분을 증명하지 못하면 기한의 이익을 잃고 즉시 전액을 갚아야 하며, 그 뒤 3년간 보금자리론을 새로 이용할 수 없어요.
• 전입: 구입용도로 받고 담보주택이 수도권(서울·인천·경기)이나 규제지역이면 대출 실행 후 6개월 안에 전입하고 증빙을 내야 해요. 자세한 요건은 상품설명서를 확인하세요.

철회와 중도상환

• 디딤돌은 대출계약서류를 받은 날·계약체결일·대출실행일·사후자산심사 부적격 통지일 중 가장 늦은 날부터 14일 이내에 계약을 철회할 수 있어요. 원금·이자·부대비용을 전부 돌려줘야 효력이 생겨요.
• 디딤돌 중도상환수수료는 3년 이내 상환 원금에 0.6% 한도로 붙지만, 2026년 12월 31일까지 상환한 원금은 면제예요. 보금자리론은 3년 이내 0.5% 한도이고, 사회적 배려층·다자녀(3자녀 이상)·전세사기피해자는 면제예요.

디딤돌 신청 순서

1. 1

   조건 확인

   기금포털이나 은행 상담으로 대출 기본 정보를 확인해요. 기금포털에 주택구입자금 계산기도 있어요.

2. 2

   신청

   온라인은 기금e든든(enhuf.molit.go.kr), 방문은 기금수탁은행(우리·신한·국민·농협·하나·부산·iM뱅크) 창구예요. 온라인으로 먼저 신청했다면 은행 방문 때 추가 서류를 내요.

3. 3

   심사

   자격·소득·자산·담보물 심사를 해요.

4. 4

   승인

   대출 가능 여부와 한도를 확인해요.

5. 5

   대출금 수령

   은행에서 대출을 실행하고 받아요.

디딤돌 준비 서류(대표)

• 본인확인: 주민등록증·운전면허증·여권 중 하나. 대상자 확인: 주민등록등본(필요 시 초본). 단독세대주나 배우자 분리세대는 가족관계증명서.
• 재직·사업 확인: 건강보험자격득실확인서(근로소득자), 사업자등록증(사업소득자).
• 소득 확인: 근로소득은 소득금액증명원·연말정산 원천징수영수증 등, 사업소득은 소득금액증명원·과세표준확정신고 및 납부계산서 등 중 하나.
• 주택 관련: 등기사항전부증명서, 매매(분양)계약서, 인감증명서. 결혼예정자는 예식장 계약서나 청첩장.

보금자리론 신청 순서

1. 1

   상담 정보 입력

   공사 홈페이지에 인증서·금융인증서·간편인증으로 로그인해 상담 항목을 입력해요.

2. 2

   전화 상담

   상담원이 전화로 대출 상담과 필요한 서류를 안내해요.

3. 3

   서류 제출

   공사 홈페이지·스마트주택금융 앱·카카오톡 플러스친구에서 간편 제출해요.

4. 4

   심사·승인

   심사 결과는 문자메시지로 오고, 심사 내역은 마이페이지에서 볼 수 있어요.

5. 5

   은행 방문·수령

   취급 금융기관에서 대출약정과 근저당 설정 서류를 쓰고 대출금을 받아요.

• 신청 후 승인 전에는 소득과 부채를 뺀 신청 금액 등을 상담으로 바꿀 수 있어요. 승인 후 실행 전에는 대출기간·거치기간·상환방법·취급지점을 은행 창구에서 바꿀 수 있어요.
• 제출 서류(공사 심사용)는 배우자 신분증·정보제공동의서, 주민등록등본, 가족관계증명서(미혼·분리세대), 소득증빙·재직확인 서류, 매매·분양계약서 사본 등이에요.

상담 창구: 대출 심사는 주택도시보증공사 콜센터 1566-9009와 수탁은행 지점, 디딤돌 자산심사는 전용 상담센터 1551-3119예요.