집 살 때 취득세 총정리: 세율 계산법, 생애최초·출산 감면, 다주택 중과 (2026)

취득세는 집을 사거나 분양받아 소유권을 갖게 될 때 한 번 내는 지방세입니다. 주택을 돈 주고 사는 경우(유상취득) 본세 세율은 취득가액에 따라 세 구간으로 나뉩니다.

집을 살 때 받을 수 있는 대표적인 취득세 감면은 생애최초 주택 구입과 출산·양육 가구입니다. 현재 법에 있는 것과 아직 제안 단계인 것을 나눠 봅니다.

받을 수 있는 조건

• 취득일 현재 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다(상속 지분을 모두 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 주택, 시가표준액 100만 원 이하 주택 등은 ‘소유한 사실이 없는 것’으로 보는 예외가 있습니다).
• 본인이 거주할 목적으로 주택을 유상취득해야 합니다(부담부증여는 제외). 미성년자가 취득하면 적용되지 않습니다.
• 취득당시가액이 12억 원 이하여야 합니다.
• 소득 요건은 없습니다. 예전에 있던 소득 제한(부부합산 7천만 원 이하)은 폐지되었습니다.
• 취득일부터 3개월 안에 전입해야 한다는 요건은 2026년 2월 1일 시행 개정으로 삭제됐습니다(법령 원문 대조). 다만 ‘본인 거주 목적’ 요건은 그대로이고, 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 추징됩니다.
• 본인은 대한민국 국민이어야 합니다(배우자는 혼인이 확인되는 외국인 배우자도 포함).

얼마나 깎아주나요

산출된 취득세(본세)가 200만 원 이하이면 전액 면제, 200만 원을 넘으면 200만 원을 공제합니다. 전용 60㎡ 이하 소형 비아파트·도시형 생활주택 등 일부 유형은 한도가 300만 원이고, 이 경우 취득가액은 지방 3억 원·수도권 6억 원 이하여야 합니다. 인구감소지역에 있는 주택도 한도가 300만 원이며, 조문상 이 유형에는 3억·6억 가격 제한이 따로 없고 전체 12억 원 이하 요건만 적용됩니다. 2명 이상이 공동으로 취득하면 주택 1채당 총 감면액이 한도를 넘을 수 없습니다.

• 2028년 12월 31일까지 자녀를 출산한 부모(미혼모·미혼부 포함)가 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득하는 경우입니다.
• 취득 시기는 출산일부터 5년 이내이고, 출산일 전 1년 이내에 취득한 경우도 포함됩니다.
• 취득당시가액 12억 원 이하의 주택이어야 하고, 자녀 1명당 먼저 감면을 신청한 1개 주택에만 적용됩니다.
• 취득 후 1가구 1주택이어야 합니다(취득일부터 3개월 안에 1가구 1주택이 되는 경우도 포함).
• 자녀 출생은 가족관계등록부로 확인합니다.

산출된 취득세가 500만 원 이하면 전액 면제, 500만 원을 넘으면 500만 원을 공제합니다.

행정안전부가 2026년 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안에는 취득세 관련 내용이 들어 있습니다. 입법예고(8월 27일~9월 23일)를 거쳐 국회에 제출될 예정이라고 보도되었고, 지금은 제안 단계라 이대로 확정된다는 보장이 없습니다.

• 40세 미만 생애최초 구입자의 감면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 확대(12억 원 이하 주택).
• 생애최초 감면 대상에 소형 주거용 오피스텔 포함, 소형 오피스텔·비아파트를 팔고 다시 집을 사는 경우 생애최초를 한 번 더 인정(만 40세 미만이 둘 다 쓰면 최대 600만 원).

1세대가 주택을 여러 채 갖게 되는 취득은 일반세율(1~3%) 대신 중과세율이 적용됩니다. 몇 번째 주택이냐, 그 집이 조정대상지역에 있느냐에 따라 달라집니다.

소유권이전등기를 할 때는 취득세 외에도 국민주택채권 매입 부담, 등기 관련 비용이 듭니다.

국민주택채권

채권 매입금액은 시가표준액 × 매입률(1,000원당 금액)입니다. 신규 분양 공동주택처럼 공시가격이 없으면 취득당시가액(보통 분양가)을 기준으로 합니다. 채권을 사서 바로 팔면(즉시매도) 매입금액 전부가 아니라 ‘매입금액 × 그날의 할인율’만큼이 실제 부담이 됩니다.

• 신고·납부 기한: 취득일부터 60일 이내(상속은 상속개시일부터 6개월). 기한이 지나면 신고불성실 가산세 20%가 붙고 납부가 늦은 일수만큼 납부지연 가산세가 더해집니다.
• 신고 방법: 위택스(인터넷)나 관할 구청 세무과. 법무사에게 등기를 맡기면 취득세 신고·납부도 함께 처리해 주는 경우가 많습니다.
• 감면 신청: 생애최초·출산양육 감면은 신고할 때 감면 신청을 함께 하며, 자녀의 출생 사실 등 증빙을 요구받을 수 있습니다(구청 안내 확인).

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   내 보유 주택 수 확인

   본인·배우자·같은 세대의 주택과 분양권·입주권 현황을 정리합니다. 기존 집이 있으면 일시적 2주택 처분 기한 안에 팔 계획이 있는지 확인하세요.

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   입주(잔금) 시점의 지정 지역 확인

   분양 단지가 있는 시·군·구가 조정대상지역인지 입주 무렵에 다시 확인합니다. 지정 이후 전매·청약 규제도 함께 따라올 수 있습니다.

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   감면 대상인지 확인

   생애최초·출산양육 요건을 점검하고, 3년 내 전매·임대 계획이 있으면 추징 위험을 따져 봅니다.

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   취득세·채권·등기 비용 합산

   취득세(본세+지방교육세+농특세), 국민주택채권 부담, 법무사·등기 비용, 대출 근저당 비용을 합쳐 잔금 때 필요한 현금을 계산합니다.

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   60일 안에 신고·납부

   위택스나 법무사를 통해 기한 안에 신고·납부하고, 감면 신청도 함께 합니다.