전세사기 최소보장제 총정리: 보증금 3분의 1 보장, 누가·얼마나·언제 신청하나 (2026.11.13 시행)

전세사기특별법은 이미 경매 유예, 우선매수권, 공공임대 매입·우선공급 같은 지원을 두고 있었습니다. 이번에 추가된 것은 ‘경·공매와 기존 지원을 다 거치고도 보증금의 3분의 1도 못 돌려받았다면, 모자란 만큼은 국가가 현금으로 채워 준다’는 기준선입니다. 2026년 5월 12일 공포된 개정법(법률 제21634호)에 들어갔고, 시행령·시행규칙이 10월 13일 공포되면서 11월 13일 시행이 확정됐습니다.

헷갈리기 쉬운 이름 세 가지

최소지원금은 신청해야 받는 지원이고, 신청 자격은 전세사기피해자(또는 다목 임차인) 결정을 이미 받은 사람입니다. 결정을 받지 못했다면 최소보장 이전에 피해자 결정 신청부터 해야 합니다. 결정 요건은 특별법 제3조에 있습니다.

피해자 결정 요건 (제3조 제1항) — 모두 갖춰야 함

1. 대항력과 확정일자: 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤으며 계약서에 확정일자를 받았을 것(임차권등기 또는 전세권 설정을 마친 경우 포함). 경매·공매가 이미 끝난 임차인은 이 요건과 3번 요건을 보지 않습니다.
2. 보증금 5억 원 이하: 다만 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건 등을 고려해 2억 원 범위에서 상향할 수 있습니다(최대 7억 원 수준).
3. 2인 이상 피해: 임대인의 파산·회생 개시, 임차주택의 경매·공매 개시(국세·지방세 체납 압류 포함), 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인이 보증금을 못 받는 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상될 것.
4. 보증금을 안 돌려줄 의도가 의심될 상당한 이유: 임대인 등에 대한 수사 개시, 기망, 반환 능력이 없는 사람에게의 주택 양도, 능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 경우 등.

임차인은 자연인이어야 합니다(법인은 제외). 결정 신청은 국토교통부장관에게 하며(제12조), 시행규칙상 접수는 시·도지사가 합니다. 위원회는 안건이 올라온 날부터 30일 안에 심의·의결해야 하고, 부득이하면 15일 이내에서 한 번 연장할 수 있습니다(제14조 제3항).

이런 경우는 피해자 결정에서 제외 (제3조 제2항)

• 임차인이 보증금 반환 보증·보험에 가입했거나 임대인이 보증에 가입해 보증금 전액 반환이 가능한 경우
• 보증금 전액이 소액임차인 최우선변제금 범위에 해당하는 경우
• 대항력·우선변제권 행사로 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

시행령 제4조의4가 계산식을 정해 둡니다. 최소지원금 = 최소보장금(보증금의 1/3) − ① 대항력·우선변제권으로 받은 돈 − ② 보증금반환채권으로 변제받은 돈 − ③ 법 제25조·제25조의2·제25조의3에 따른 지원액입니다.

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   1. 피해자 결정이 있는지 확인

   결정문(결정번호·결정일)이 있어야 합니다. 없다면 먼저 피해자 결정을 신청합니다. 이 신청과 LH의 최소지원금 신청은 서로 다른 절차입니다.

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   2. 내 신청 시기가 됐는지 확인

   경·공매 진행 상황에 따라 신청 가능한 시기가 다릅니다(아래 표). 너무 일찍 내면 신청 요건을 못 채웁니다.

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   3. 서류 준비

   신청서(시행규칙 별지 제16호서식)와 결정문, 계약서 사본 등을 준비합니다(아래 목록). 몸이 아프거나 해외에 있으면 대리인을 선임할 수 있습니다.

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   4. LH에 접수

   접수처는 한국토지주택공사(LH)입니다. 온라인 사전 접수는 11월 10일부터 LH 청약플러스에서, 현장 접수는 11월 13일부터 LH 지역본부에서 받는다고 보도됐습니다.

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   5. 심사·결정

   LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부를 결정해 통지합니다. 서류를 보완해야 하는 등 부득이하면 30일 이내에서 한 번 연장할 수 있습니다(법 제25조의9 제1항). 보완 요구는 30일 이내로 정해 받습니다(시행규칙 제12조 제4항).

선지급은 경매·공매가 끝나기를 기다릴 수 없는 피해자를 위한 제도입니다. 법 제25조의10은 최소보장피해자 중 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 맺은 임차인(신탁사기피해자 포함)과 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람이 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있게 합니다. 이번에 확인한 시행령에는 ‘그 밖의 대상’이 따로 정해져 있지 않았고, 보도도 신탁사기 등 무권계약 피해자로 설명합니다.

최소보장은 기존 지원을 대체하지 않고 얹히는 것이 아니라, 일부와는 둘 중 하나를 골라야 합니다. 먼저 특별법이 이미 두고 있던 지원을 정리합니다.

아래 표는 법·시행령 조문에 명시된 제외와 제한만 모았습니다. 제도가 이제 막 시행돼 지급 속도나 예산 충분성에 대한 평가는 아직 확인되지 않았고, 근거 없이 추정해서 쓰지 않았습니다.