전세 만기 앞두고 확인할 것: 계약갱신청구권, 5% 상한, 집주인 매도·실거주, 보증금 반환 (2026)

부동산 정책과 판례는 매달 달라집니다. 이 글을 마지막으로 확인한 2026년 11월 5일 기준으로, 전세 만기와 관련해 최근에 나온 변화를 먼저 모았습니다.

주택임대차보호법은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지를 집주인의 갱신거절·조건변경 통지 기간이자 세입자의 계약갱신 요구 기간으로 묶어 둡니다. 만기일이 정해지면 이 두 날짜를 먼저 달력에 적으세요.

• 기간: 만기 6개월 전부터 2개월 전까지(제6조의3 제1항이 제6조 제1항 전단의 기간을 가리킴).
• 횟수·기간: 1회만 쓸 수 있고, 갱신되는 임대차는 2년입니다(제6조의3 제2항). 처음 2년에 갱신 2년을 더해 흔히 ‘2+2’라고 부릅니다.
• 조건: 전 계약과 같은 조건이 원칙이고, 보증금·차임은 제7조 범위에서 늘거나 줄 수 있습니다(제6조의3 제3항).
• 방법: 조문에는 서면 등 형식 규정이 따로 없습니다. 다만 나중에 다툼이 있을 때를 대비해 문자·카카오톡·내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 요구하고 답을 보관하세요.
• 중간에 나가고 싶다면: 갱신된 임대차의 해지는 제6조의2를 준용하므로 해지 통지 후 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의3 제4항).

5% 상한은 이렇게 계산해요

증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘을 수 없고, 계약 또는 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 특별시·광역시·도 등은 지역 시장 여건에 따라 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다(제7조).

집주인은 세입자가 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 거절할 수 있는 경우는 법에 아홉 가지로 적혀 있습니다(제6조의3 제1항).

전세 만기 무렵 집주인이 집을 팔겠다고 하는 일이 많습니다. 기본 원칙은 세입자가 인도(점유)와 전입신고를 마친 다음 날부터 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있고(제3조 제1항, 대항력), 집을 산 사람(양수인)은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 본다는 것입니다(제3조 제4항).

만기가 지나도 보증금을 받지 못했다면 임대차 관계는 보증금을 반환받을 때까지 계속되는 것으로 봅니다(제4조 제2항). 서둘러 짐을 빼면 안 되는 이유이기도 합니다.

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   이사 전에 임차권등기명령 신청

   임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않으면 주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(제3조의3 제1항). 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻고, 이미 갖고 있던 권리는 유지되며 등기 이후 이사·전출해도 잃지 않습니다(제5항).

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   등기가 끝난 것을 확인하고 이사

   등기가 끝나기 전에 전입신고를 옮기거나 짐을 빼면 대항요건을 잃을 수 있어, 등기부등본에 임차권등기가 올랐는지 확인한 뒤 이사해야 합니다. 신청 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(제8항).

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   대항력·확정일자 유지

   대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기고, 확정일자까지 받아야 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리(우선변제권)가 생깁니다(제3조의2 제2항).

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   소송·경매 절차

   보증금반환 소송에서 확정판결 등을 받아 경매를 신청할 때는 집을 비워주는 의무(반대의무) 이행을 집행 개시 요건으로 하지 않습니다(제3조의2 제1항). 다만 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제는 받을 수 없습니다

• 집주인의 정보 제시 의무: 계약을 맺을 때 집주인은 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보와 국세·지방세 납세증명서를 세입자에게 보여줘야 합니다. 집주인이 계약 전에 열람에 동의해 갈음할 수 있습니다(제3조의7).
• 확정일자 정보 요청: 임대차계약을 맺으려는 사람은 집주인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보를 요청할 수 있습니다(제3조의6 제4항).
• 이사 당일 순서: 새 집 전입신고·확정일자를 가능한 한 잔금 당일에 마치고, 전 집 보증금 반환일과 새 집 잔금일을 같은 날로 맞추거나 사이 일정을 미리 정리하세요.
• 전세대출을 쓰고 있다면: 연장·상환·대환 조건과 보증 기관 절차를 만기 2~3개월 전부터 은행에 확인하세요. 자세한 내용은 아래 ‘함께 보면 좋은 글’의 전세자금대출 가이드를 참고하세요.

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   만기 7개월 전: 날짜 확인

   계약서의 만기일을 확인하고, 만기 6개월 전·2개월 전 날짜를 달력에 적습니다. 집주인의 매매·실거주 계획이 있는지 가볍게 확인합니다.

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   6개월 전~2개월 전: 계속 살지 결정

   계속 살 생각이면 계약갱신을 요구하고 문자·내용증명으로 남깁니다. 나갈 생각이면 이사 일정과 새 집 계약을 진행합니다.

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   집주인 답변 확인

   갱신 거절이면 어떤 사유인지 서면으로 받고, 실거주 사유라면 누가 언제부터 사는지 확인합니다. 증액 요구가 5%를 넘는지 계산합니다.

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   갱신 계약서 쓰기

   갱신하기로 했다면 갱신 계약서(또는 합의서)를 쓰고, 보증금 변동이 있으면 확정일자를 다시 받는 것이 안전한지 확인합니다. 임대차보증금이 늘면 그 늘어난 부분이 어떻게 보호되는지도 확인하세요.

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   이사 나갈 때: 보증금 반환 일정

   집주인과